다음 미국 주택 위기

금리 상승에도 불구하고 미국의 부동산이 강세를 보이면서, 알자지라가 인터뷰한 시장 분석가들은 다음 주택 위기가 주택 소유로부터 격리된 미국인들을 중심으로 전개될 것이라고 예측했다.

뉴욕에 기반을 둔 조사 회사인 무디스 분석의 수석 경제학자 마크 잔디는 알 자지라에게 말했다. 그는 “집값이 폭락하는 것이 아니라 사람들이 부를 쌓기 위해 집을 소유하게 될 것”이라고 말했다. 젊은 사람들은 많은 어려움을 겪을 것이라고 생각합니다.”


코로나바이러스 팬데믹은 경제적 범위에 걸쳐 수백만 명의 미국인들이 더 많은 공간을 찾아 나서면서 주택 구입 광풍을 촉발시켰다. 저금리가 구매 열풍을 부채질했다.

최근 미국 연방준비제도(연준)가 치솟는 인플레이션과 싸우기 위해 금리를 올리면서 주택 구입 비용이 훨씬 비싸졌다. 최근 30년 만기 주택 담보 대출의 이자율 2021년 1월 로 떨어진 후 에 근접했다.

뉴욕의 중개업소 컴패스의 데이비드 버거 부동산 중개업자는 “가격 하락이 이전보다 더 빈번하게 나타나고 있다”고 말했다. “우리는 상장들이 1년 전보다, 심지어 6개월 전에 비해 조금 더 오래 시장에 머물러 있는 것을 보고 있습니다.”

500지수가 하락한 이후 월가의 약세장, 암호화폐 자유낙하, 우크라이나 전쟁, 높은 연료비와 식품가격 등이 2007~2008년 부동산 폭락의 기억을 불러일으킬 수 있지만 전문가 알자지라 씨는 이번 시장은 매우 다르다고 말했다.

미국 은행들이 신용점수가 매우 낮은 ‘저품질 대출자’들에게 돈을 빌려줬다고 무디스의 잔디가 설명했다. 대출자들은 2년 만기 조정형 주택담보대출에 가입했는데, 이는 신용이 좋지 않아 2년 후 금리가 상승한다는 것을 의미했다. 대출을 확보하기 위해 주택담보대출 중개업자와 감정평가사, 부동산 중개업자의 사기도 만연했다.

서브프라임 모기지 위기는 채무불이행의 급증과 결국 큰 폭의 가격 하락을 초래했다. 이들 모기지론들이 거래 가능한 금융자산이나 증권에 포장돼 세계 시장에서 팔리면서 주택 쓰나미가 글로벌 시장을 강타했다.

금융위기 이후 주택담보대출은 규제 변경으로 인해 청정해졌다고 잔디는 설명했다.

단독주택의 공실률이 사상 최저치에 근접하는 등 주택시장이 공급부족이다. 헤지펀드, 뮤추얼펀드 등 기관투자가들은 주택 구입에 관심이 많아 팔지 않을 것으로 보인다 바카라사이트. 그들은 보유할 목적으로 구매하고 있다.

“많은 사람들이 ‘우리는 많은 성장을 보아왔고, 그것은 여기서부터 내려와야 한다’고 생각하고 있습니다”라고 바쇼는 알 자지라에게 말했다. “하지만 우리가 실제로 보고 있는 것은 금리가 그렇게 빨리 오르지 않았다면 예상했던 것보다 상황이 조금 더 빨리 균형을 잡기 시작했다는 것입니다.”

일부 미국 시장의 집값은 훨씬 더 높게 뛰었다. 애리조나주 피닉스에서는 2020년 3월 평균 주택 가격이 264,000달러였는데, 오늘날에는 433,660달러였다. 플로리다 주 탬파의 경우 2020년 3월 25만3,000달러에서 현재 40만8,997달러 올랐다.

적어도 2022년 말까지는 집값 상승률이 두 자릿수에 머물 것으로 전문가들은 내다봤다. 워싱턴 에 위치한 싱크탱크인 아메리칸 엔터프라이즈 인스티튜트에 따르면, 현재, 연간 주택 가격은 17퍼센트이다.

1981년과 1996년 사이에 태어난 밀레니얼 세대는 가용 주택의 부족, 가격 인상, 임금 침체, 치솟는 학자금 부채로 인해 주택 소유에서 제외되고 있다.

그리고 오늘날 더 높은 이자율로, 매달 주택 담보 대출 상환액이 1년 전보다 50% 이상 증가했다.

정부가 지출을 장려하고 경제를 지탱하기 위해 통화정책을 완화하고 수조 달러를 지출했을 때, 30년 고정금리 주택담보대출 금리는 까지 떨어졌다.

젊은 사람들은 담보 대출이 필요 없고 임대 부동산을 구입하고 있는 기관이나 외국인을 막론하고 현금이 풍부한 투자가들과 경쟁할 수 없다.

대유행 이후 미국 전역에서 임대료가 치솟았다. 예를 들어, 텍사스 주 댈러스의 중간 임대료는 2,045달러로, 작년에 420달러 올랐다. 마이애미의 플로리다 중간 임대료는 4,000달러로 지난해보다 1,500달러 올랐다.

공급망 문제와 식량과 연료비를 악화시킨 우크라이나 전쟁은 미국인들로 하여금 그들의 소비 습관에 대해 조심스럽고 경계하게 만들고 있다. 이러한 요소들은 또한 집을 사는 것과 같이 대량 구매를 하려는 누군가의 결정에 부담을 준다.

그는 “달러가 예전처럼 강세를 보이고 있다”고 말했다. “제 말은, 우리는 지금 동등하다는 것입니다. 유로화와 심지어 중국 위안화에 대해서도 말이다. 우리는 지금 기차를 운전하고 있습니다. 우리는 세계 경제가 계속해서 궤도에 오르게 하고 있습니다.”

그는 미국 경제가 둔화되고 있다는 것을 인정하지만, 무디스 애널리틱스의 잔디는 장기적으로는 강세를 보이고 있다.

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